這個(gè)開出發(fā)票是房東，不會(huì)是個(gè)人，這個(gè)假設(shè)是1000 ，稅是300 ，你們合同定的是1300 ，這樣去開發(fā)票，換下

這樣價(jià)格就包括稅額了，提高的應(yīng)支的，這個(gè)實(shí)際支付就是扣稅之后的，http://xiamen.chinatax.gov.cn/xmswcms/sfjs.html 這個(gè)是稅算的計(jì)算器，私房出租稅收計(jì)算說明 發(fā)布日期：2019-01-31 17:02 來源：廈門稅務(wù) 字號：[大] [中] [小] 打印本頁 【下載】 　　私房出租稅收征收主要有兩種方式：按實(shí)征收（按實(shí)際租金收入申報(bào)）與核定計(jì)稅租金征收。兩種征收方式均可代開發(fā)票。 　　個(gè)人出租房產(chǎn)分兩種類型征收：住房與非住房（體現(xiàn)為廠房、辦公、商用等）。 　　一、按實(shí)征收稅款計(jì)算（按月例舉如下）： 　?。ㄒ唬┰鲋刀悾?　　住房類增值稅減按1.5%征收率：增值稅 ＝ 月租金收入/（1%2B5%） ×1.5% 　　非住房類增值稅按5%征收率：增值稅 ＝ 月租金收入/（1%2B5%） ×5% 　?。?019年1月1日至2021年12月31日，私房出租增值稅起征點(diǎn)為100000元（含本數(shù)），不含稅收入大于100000元的才計(jì)征增值稅 。） 　?。ǘ┏墙ǘ?＝增值稅×（1％或5％或7％） 　?。ㄔ谑袇^(qū)的，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。2019年1月1日起減半征收。） 　?。ㄈ┙逃M(fèi)附加 ＝增值稅×3%?。?019年1月1日起減半征收。） 　?。ㄋ模┑胤浇逃郊?＝增值稅×2%?。?019年1月1日起減半征收。） 　?。ㄎ澹┓慨a(chǎn)稅： 　　住房類按4%：房產(chǎn)稅＝不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實(shí)際繳納的增值稅）×4% 　（2019年1月1日起減半征收。） 　　非住房類按12%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實(shí)際繳納的增值稅）×12%?。?019年1月1日起減半征收。） 　?。┩恋厥褂枚?＝ 每平方米土地年稅額÷12×占地面積（土地使用稅根據(jù)所處地段年稅額每平方米4至25元，土地使用稅單位稅額表（點(diǎn)擊查看）； 　　住房類：免征土地使用稅； 　　非住房類：按實(shí)征收土地使用稅。（2019年1月1日起減半征收。） 　?。ㄆ撸┯』ǘ?＝ 租賃合同總金額×0.001 　　住房類：對個(gè)人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅； 　　非住房類：按實(shí)征收。?。?019年1月1日起減半征收。） 　　以上2-7項(xiàng)相加，即“城建稅%2B教育附加%2B地方教育附加%2B房產(chǎn)稅%2B土地使用稅%2B印花稅”，假設(shè)稱之為相關(guān)稅費(fèi)（以下計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)需用到）。 　?。ò耍﹤€(gè)人所得稅 　　當(dāng)私房出租個(gè)人所得稅采用核定征收方式時(shí)： 　　納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。(　《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于自然人出租房產(chǎn)個(gè)人所得稅征收管理的公告》(廈門市地方稅務(wù)局公告2018年第1號)、《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2018年第2號)） 　　應(yīng)納稅額的計(jì)算公式如下： 　　應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率 　　自然人出租住房，暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；自然人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。 　　說明： 　?。?）當(dāng)按核定征收申報(bào)轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時(shí)，不允許扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金。 　　（2）如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入%2B各項(xiàng)稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。 　?。?）公式中的個(gè)人所得稅稅率根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅，對個(gè)人出租其他房屋按照20%稅率征收個(gè)人所得稅。 　　當(dāng)私房出租個(gè)人所得稅采用據(jù)實(shí)征收方式時(shí)： 　　1、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)）小于等于4000元的（修繕費(fèi)必須<=800元）： 　　應(yīng)納個(gè)人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)-800元】×稅率×人次； 　　2、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)）大于4000元的（修繕費(fèi)必須<=800元）： 　　應(yīng)納個(gè)人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)】×（1-20%）×稅率。 　　說明： 　?。?）修繕費(fèi)每月最高可扣除800元，不足800的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過800的余下部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣。 　　（2）當(dāng)按據(jù)實(shí)征收方式申報(bào)轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時(shí)，允許增加扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金（憑發(fā)票扣除，允許扣除的租金費(fèi)用為增值稅含稅額）。 　?。?）“城建稅%2B教育附加%2B地方教育附加%2B房產(chǎn)稅%2B土地使用稅%2B印花稅”，統(tǒng)稱相關(guān)稅費(fèi)。 　?。?）如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入%2B各項(xiàng)稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。 　?。?）公式中的個(gè)人所得稅稅率根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅，對個(gè)人出租其他房屋按照20%稅率征收個(gè)人所得稅。 　　（6）房產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次，納稅人同一個(gè)月多次取得房產(chǎn)租賃所得應(yīng)合并計(jì)算納稅。 　　二、核定計(jì)稅租金征收 　　當(dāng)納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實(shí)或明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可采用核定計(jì)稅租金征收的方式，納入定稅管理。 　　采用此方式征收，其中以核定的最低月租金為月租金收入，各稅種的計(jì)算方式與按實(shí)征收一致。 　　由于私房出租計(jì)算較為復(fù)雜，為便于納稅人自助計(jì)算稅收，我們網(wǎng)站有提供私房出租稅收計(jì)算器功能（適用住房類型），歡迎使用。 這個(gè)是公式

按合同金額1300開票，不是以公司名義，還是房東，這樣公司租房東的房子不還是不能扣除這些稅嗎？這樣怎么籌劃呢？我以前看過類似的，但當(dāng)時(shí)沒看到底是怎樣籌劃的

這個(gè)是本來這個(gè)不包括稅這個(gè)支付的這個(gè)是1000 ，現(xiàn)在是含稅了，這個(gè)是1300 ，你根據(jù)發(fā)票做賬這個(gè)1300這樣可以稅前扣除，這個(gè)代扣這個(gè)其他稅沒有單獨(dú)做出來，但是你這個(gè)含稅價(jià)格包括了這樣

要不你這個(gè)做賬是1000 了，這個(gè)稅單獨(dú)根據(jù)完稅證明做這個(gè)營業(yè)外支出這個(gè)是不能稅前扣除這樣

那這樣籌劃是以公司（承租方）開還是以房東名字開發(fā)票，個(gè)人代開公司能扣除嗎？個(gè)人代開抬頭不是公司名字公司（承租房）能稅前扣除嗎？

這個(gè)承租方不會(huì)讓你們?nèi)ゴ_發(fā)票，這個(gè)稅局管的嚴(yán)不會(huì)，大部分地區(qū)是需要出租方去代開發(fā)票，房子主人去代開發(fā)票，這樣你收到發(fā)票這個(gè)1300這個(gè)是包括個(gè)人所得稅等稅，你做賬只需要做1300就可以是根據(jù)取得增值稅發(fā)票上面價(jià)稅合計(jì)1300做賬，

代開發(fā)票不是說你們約定這個(gè)稅費(fèi)是承租方出這個(gè)代開發(fā)票就可以開承租方了

這個(gè)稅局一般是不可以的，一般是要求出租方去代開發(fā)票，這個(gè)完稅證明也是開出租方名字，

出租方開發(fā)票1300這個(gè)是包括稅了，所以你這個(gè)做管理費(fèi)用租賃費(fèi)1300已經(jīng)包括稅了，不需要再取得出租方完稅證明入賬了

1、噢，就是出租方個(gè)人去代開發(fā)票雖然不是承租方的名字，承租方也可以作為管理費(fèi)用扣除1300是嗎? 2、合同簽訂由承租方代扣代繳，實(shí)際支付余下的稅后租金，稅局如果查合同的話是沒問題的吧？這樣簽合同合理嗎？

1 這個(gè)因?yàn)槟銈儏f(xié)商這個(gè)1300是包括300元稅額了，這個(gè)所以可以做，這個(gè)本來是1000的房租，對方開出是1300房租，2 ，簽訂合同說稅前多少就可以，不說承租方承擔(dān)稅額這樣，

1、個(gè)人代開發(fā)票發(fā)票抬頭都是個(gè)人，而不能以對方的公司名字開，扣除依據(jù)就是雙方的合同是嗎？ 2、老師，我有點(diǎn)不太明白，開票1000和1300都得交稅，開的多承租方代繳的稅多，這樣往大的數(shù)字做有什么好處呢？

1 這個(gè)是租金這個(gè)依據(jù)，這個(gè)稅局不會(huì)給 你們換成說多少去開，這個(gè)租金多少，這個(gè)稅局那邊代開就是多少，2 這樣對應(yīng)這個(gè)個(gè)人完稅證明上面這個(gè)稅額你這個(gè)就可以做公司賬上了，這個(gè)管理費(fèi)用做1300 不是1000了

1、老師我問的意思是公司想用來做費(fèi)用票，但一般是個(gè)人抬頭的不是不能扣除嗎？這個(gè)個(gè)人代開房租發(fā)票公司可以作為租賃費(fèi)扣除的依據(jù)是雙方的合同嗎？ 2、開1000的票公司代繳的稅少些吧，開1300的票公司代繳的稅多些吧？雖然賬上能扣1300面不是1000，但代繳的稅多了，成本不還是少不了嗎？

1 你這個(gè)協(xié)商不是開1300 嗎，那這個(gè)做賬是按1300 ，對方完稅證明不需要做賬了， ，你要是就是不含稅1000 ，剩下完稅證明說是承租方承擔(dān)這樣不能稅前扣除，只能提高租金操作這樣去稅前扣除， 2 ，那這個(gè)可以扣除多，你要是代開1000 ，這個(gè)對應(yīng)稅費(fèi)300是不能稅前扣除，

代開發(fā)票是根據(jù)合同約定的金額是嗎？如果合同約定不含稅1000，就要開票1000是嗎？也要寫出“不含稅”是嗎？可是開發(fā)票1000出來加稅費(fèi)不還是票面總額1300嗎？包含增值稅 2、如果約定含稅1300，就要寫出“含稅”字樣是嗎？

這個(gè)開出發(fā)票是1000%2B增值稅，那這個(gè)不包括附加稅了，和房產(chǎn)稅，個(gè)人所得稅，你說租金多少，不說不含稅多少就默認(rèn)是含稅

老師的意思是說如果開1000+增值稅，其他附加稅、房產(chǎn)稅、個(gè)稅另外交，扣費(fèi)用1000，開含稅1300，這幾個(gè)稅費(fèi)也交，可以扣費(fèi)用1300，是嗎？大致算了下按不含稅1000開票，交差不多356元的稅，開含稅1300的票，交差不多385元的稅，是不是說交稅差不多，但扣除費(fèi)用可以多扣多些

是的，你這個(gè)做費(fèi)用這個(gè)做是1300 管理費(fèi)用，那做費(fèi)用做的是1000這個(gè)，

老師，是不是除了你舉的這個(gè)例子其他含稅和不含稅金額算的稅額都差不了多少(幾種稅都包括)，差的稅額小于含稅金額減不含稅金額是嗎？

是的，是的，，是的，是的，我只是假設(shè)不是實(shí)際哈，實(shí)際你進(jìn)去我發(fā)鏈接套公式可以倒推出來，這個(gè)工具享受開普通發(fā)票月不超過10萬沒有增值稅和附加稅

不超過10萬，還分含稅不含稅來開嗎？可要這樣提高租金籌劃？