同學(xué)你好 開(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ǎ?） 1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本、土地成本、公共配套的分?jǐn)偡椒????????（一）不能夠直接認(rèn)定的土地成本分?jǐn)?、開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)?、公共配套設(shè)施費(fèi)分?jǐn)偟热齻€(gè)問(wèn)題作如下分析說(shuō)明 ? ?　?。ǘ┛鄢?xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照下列順序合理分?jǐn)偅?? 　　1.　將“取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”按照實(shí)際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進(jìn)行分配。 （劃分為經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、不可售面積分?jǐn)偟某杀静荒芸鄢? 　　2.　將“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”，按照建筑面積占總建筑面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進(jìn)行分配。 ? 　　3.　屬于全體業(yè)主共有或者無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費(fèi)，一般按照可售面積分?jǐn)偢髌?、各?xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。（劃分為非經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、按可售面積分?jǐn)偟某杀驹试S扣除） ? 　二、土地成本分?jǐn)?，分配方?? 　　（一）交易情況 ? 　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在一塊10000平方米的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫(xiě)字樓，占地面積（包括周?chē)牡缆芳熬G地等）4000平方米，建筑面積15000平方米；一幢為公寓，占地面積（包括周?chē)牡缆芳熬G地等）6000平方米，建筑面積16000平方米。公寓的公共配套設(shè)施當(dāng)中有游泳池占地面積100平方米、建筑面積的500平方米，開(kāi)發(fā)商改變?yōu)閷?duì)外開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施。公寓已出售90%，寫(xiě)字樓尚未轉(zhuǎn)讓。 ? 　　（二）按占地面積分?jǐn)偼恋爻鲎尳?? 　　1.公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋?? 　　按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)?，公寓?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳鸬挠?jì)算方法如下： ? 　　公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?00萬(wàn)元＝公寓占地面積6000平方米×（項(xiàng)目支付土地出讓金總額1000萬(wàn)元÷項(xiàng)目總占地面積10000平方米）。 ? 　　2.按可售與不可售面積確認(rèn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳穑?? 　?。?）公寓不可售占地面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的出讓金。公寓總占地面積6000平方米，其中不可售面積的游泳也占地100平方米，應(yīng)負(fù)擔(dān)土地出讓金計(jì)算方法如下： ? 　　不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金1O萬(wàn)元＝不可售占地面積100平方米×（項(xiàng)目支付土地出讓金總額1000萬(wàn)元÷項(xiàng)目總占地面積10000平方米）。 ? 　?。?）公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳稹?? 　　公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?90萬(wàn)元＝公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?00萬(wàn)元－不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金10萬(wàn)元。 ? 　　3.本次清算應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金： ? 　　本次清算應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金531萬(wàn)元＝公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?90萬(wàn)元×已出售比例90%。 ? 　　（三）按建筑面積分?jǐn)偼恋爻鲎尳?? 　　1.公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋?? 　?。?）總建筑面積=寫(xiě)字樓建筑面積15000平方米＋公寓建筑面積16000平方米＝31000平方米 ? 　　（2）公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳穑?16萬(wàn)元＝公寓建筑面積16000平方米×（出讓金總額1000萬(wàn)元÷總建筑面積31000平方米）。 ? 　　2.按可售與不可售面積確認(rèn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳穑?? 　?。?）公寓不可售占地面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的出讓金 ? 　　不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金16萬(wàn)元＝不可售建筑面積500平方米×（項(xiàng)目支付土地出讓金總額1000萬(wàn)元÷項(xiàng)目總建筑面積31000平方米）。 ? 　?。?）公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?? 　　公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?00萬(wàn)元＝公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?16萬(wàn)元－不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金16萬(wàn)元。 ? 　　3.本次清算應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金： ? 　　本次清算應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地出讓金450萬(wàn)元＝公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?00萬(wàn)元×已出售比例90%。 ? 　　三、開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)?、分配方?? 　　（一）交易情況 ? 　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一幢公寓，開(kāi)發(fā)成本為3450萬(wàn)元。建筑面積15000平方米，可售面積14600平方米，不可售面積400平方米，其中公共配套設(shè)施當(dāng)中有游泳池建筑面積的200平方米，開(kāi)發(fā)商改變?yōu)閷?duì)外開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施。公寓已出售90%。 ? 　?。ǘ┛墒勖娣e與不可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本 ? 　　1.不可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本： ? 　　不可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本＝改變用途的游泳池建筑面積×（項(xiàng)目支付開(kāi)發(fā)成本總額÷項(xiàng)目總建筑面積） ? 　　不可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本46萬(wàn)元＝200平方米×（3450萬(wàn)元÷15000平方米）。 ? 　　2.可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本： ? 　　公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本3404萬(wàn)元＝公寓應(yīng)分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本3450萬(wàn)元－不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本46萬(wàn)元。 ? 　　四、非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費(fèi)分?jǐn)?、分配方?? 　　公共配套設(shè)備費(fèi)的分?jǐn)?，?yīng)根據(jù)實(shí)際使用情況確認(rèn)分?jǐn)偡椒āＨ绻繗w全體業(yè)主共有或全部用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)，不可售建筑面積分?jǐn)偟某杀緸?，可售建筑面積負(fù)擔(dān)全部配套設(shè)備費(fèi)。如果只是部分歸全體業(yè)主共有或部分用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)，不可售建筑面積就應(yīng)按比例分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)，可售建筑面積只負(fù)擔(dān)部分配套設(shè)備費(fèi)。 ? 開(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ǎ?） 本世紀(jì)已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，皆沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)很大不便。但是，現(xiàn)行所有會(huì)計(jì)制度涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說(shuō)明中都規(guī)定：在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專(zhuān)門(mén)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)科目，不但是需要的，也是符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定的： 　　1.“開(kāi)發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用和成本，包括： （1）開(kāi)支的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用； （2）開(kāi)發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開(kāi)發(fā)成本； （3）工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用； （4）分配應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門(mén)管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開(kāi)發(fā)費(fèi)用； （5）應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等； （6）結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本。 　　購(gòu)入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可先計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，待開(kāi)發(fā)時(shí)再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒ǎ謹(jǐn)偟健伴_(kāi)發(fā)成本”的明細(xì)科目。 　　2.“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“制造費(fèi)用”，核算為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門(mén)承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)間接費(fèi)用。 　　3.“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開(kāi)發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)。 　　4.“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。 　　5.“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。 　　編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，以上增設(shè)的5個(gè)會(huì)計(jì)科目的期末余額，均應(yīng)計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。 　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計(jì)算分?jǐn)? 　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類(lèi)，即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本%2B土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用；土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開(kāi)發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。 　　當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個(gè)小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計(jì)價(jià)銷(xiāo)售的房屋面積比例計(jì)算分?jǐn)偨ㄖ杀竞屯恋爻杀?。具體做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場(chǎng)地等的全部開(kāi)發(fā)成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售項(xiàng)目，比如車(chē)庫(kù)或車(chē)位，采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理，可通過(guò)估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。這種成本分?jǐn)偡椒?，叫做可售房屋面積比例法，簡(jiǎn)稱(chēng)面積比例法。 　　但是，面積比例法適用范圍相對(duì)較小，對(duì)于同一小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對(duì)成片開(kāi)發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅恋爻杀究刹捎檬蹆r(jià)比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?，而且這兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實(shí)施。 　　第一步，用估價(jià)修正法計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋的建筑成本。估價(jià)修正法是通過(guò)對(duì)建筑成本的估算數(shù)額進(jìn)行修正，計(jì)算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實(shí)施： 　 　首先，應(yīng)估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實(shí)際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀?，?nèi)容包括： （1）房屋自身的建筑成本； （2）應(yīng)分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場(chǎng)地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本； （3）應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費(fèi)用構(gòu)成的開(kāi)發(fā)成本等。 　　單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即： 　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑（不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本） 　　如果可出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有少量項(xiàng)目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計(jì)并從總成本中剔除。 　　接著，應(yīng)計(jì)算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算（或按合同及招標(biāo)預(yù)算）的建筑總成本÷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)算成本的，應(yīng)將已單獨(dú)計(jì)算的成本從公式中“÷”號(hào)前后的“總成本”中扣除。如果總成本無(wú)法確定或預(yù)估，則不計(jì)算修正系數(shù)，而以上一步驟“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。 　　最后，計(jì)算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀竞蛦挝唤ㄖ杀荆? 　　各類(lèi)結(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類(lèi)房屋估算成本×修正系數(shù)；該類(lèi)房屋單位成本=該類(lèi)房屋建筑成本÷該類(lèi)房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù) 　　如果竣工決算或預(yù)算對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分?jǐn)倳r(shí)則應(yīng)只計(jì)算包括配套設(shè)施費(fèi)、附屬費(fèi)用等間接費(fèi)用，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價(jià)修正法等較為適宜的方法。 　　第二步，采用售價(jià)比率法計(jì)算和分?jǐn)偼恋爻杀?。售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門(mén)面房售價(jià)高于住宅房，主要原因是門(mén)面房“地勢(shì)好、地價(jià)高”。因此，計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開(kāi)發(fā)，或者純商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的土地成本時(shí)，采用售價(jià)比率法較為適宜。售價(jià)比率法也需分步實(shí)施（以同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅房和非住宅房為例）： 　　1、計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。 　　2、運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià)，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對(duì)售價(jià)的影響。 運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，應(yīng)將開(kāi)發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對(duì)低的住宅房和價(jià)格相對(duì)高的非住宅房?jī)纱箢?lèi)，將非住宅房高于住宅房的成本稱(chēng)為超額成本，將與超額成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)稱(chēng)為超額成本售價(jià)： 超額成本售價(jià)=超額成本×（1%2B成本毛利率） 各類(lèi)非住宅房超額成本售價(jià)=（該類(lèi)非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）×該類(lèi)非住宅房總面積×（全部房屋售價(jià)總額÷全部房屋成本總額）。 　　3、再計(jì)算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率，計(jì)算公式為： 土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權(quán)價(jià)值）÷（全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計(jì)）×100%。 　　4、再計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?。公式為? （1）住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類(lèi)房屋售價(jià)×土地成本率 　?。?）非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?（該類(lèi)房屋售價(jià)-該類(lèi)房屋的超額成本售價(jià)）×土地成本率 　　以上各公式中的“售價(jià)”，凡已售出或已用不變價(jià)預(yù)訂售出的，以實(shí)際售價(jià)或預(yù)訂價(jià)為準(zhǔn)；尚未售出或雖已訂出但價(jià)格可能有浮動(dòng)的，以預(yù)估售價(jià)為準(zhǔn)；第二步應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀竟街械姆课萁ㄖ杀?，?yīng)以第一步計(jì)算的成本為準(zhǔn)；全部房屋總成本，則應(yīng)為建筑總成本和土地成本總額之和。