土地增值稅清算可扣除的稅費(fèi)有哪些？ 稅費(fèi)扣除：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第五款規(guī)定：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。營業(yè)稅金及附加強(qiáng)調(diào)的是繳納。 (一)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的扣除 國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文件規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。 (二)印花稅的扣除 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(五)項規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計算增值額的扣除項目。而《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)又作出了例外規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。

同學(xué)你好 房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第五款規(guī)定：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。營業(yè)稅金及附加強(qiáng)調(diào)的是繳納。 (一)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的扣除 國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文件規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。 (二)印花稅的扣除 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(五)項規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計算增值額的扣除項目。而《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)又作出了例外規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。

其6大扣除項目：以法律形式確定的，會計也是按規(guī)定分類的根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。計算扣除項目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。其中，取得土地使用權(quán)所支付的地價款是指納稅人依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎勵、補(bǔ)助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金; 以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金; 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 “按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。 審核重點(diǎn)： ——同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額 ——房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地證使用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置、拆遷補(bǔ)償凈支出等。 納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 重點(diǎn)審核： ——是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。 ——拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。 (2)前期工程費(fèi)。規(guī)劃設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測、三通一平等。 (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環(huán)衛(wèi)綠化等。 重點(diǎn)審核：前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)重點(diǎn)審核以下事項 ——前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。 ——是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 ——多個(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)偂? (4)公共配套設(shè)施費(fèi)。不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施。 納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等， 配套設(shè)施： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除; 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費(fèi)用可以扣除; 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 注：政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費(fèi)、報批報建費(fèi)、“四源”費(fèi)、供電貼費(fèi)、增容費(fèi)等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費(fèi)項目，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計算扣除項目金額。上述費(fèi)用政府或有關(guān)部門收取后又返還的，返還的部分不得計入扣除項目金額。 重點(diǎn)審核： ——公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 ——是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 ——多個(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)偂? (5)建筑安裝工程費(fèi)。出包自營建筑安裝費(fèi)。 重點(diǎn)審核： ——發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 ——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計算扣除項目。 ——參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 ——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 ——建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 (6)開發(fā)間接費(fèi)用。直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用。