私房出租稅收計(jì)算說明 發(fā)布日期：2019-01-31 17:02 來源：廈門稅務(wù) 字號(hào)：[大] [中] [小] 打印本頁 【下載】 　　私房出租稅收征收主要有兩種方式：按實(shí)征收（按實(shí)際租金收入申報(bào)）與核定計(jì)稅租金征收。兩種征收方式均可代開發(fā)票。 　　個(gè)人出租房產(chǎn)分兩種類型征收：住房與非住房（體現(xiàn)為廠房、辦公、商用等）。 　　一、按實(shí)征收稅款計(jì)算（按月例舉如下）： 　?。ㄒ唬┰鲋刀悾?　　住房類增值稅減按1.5%征收率：增值稅 ＝ 月租金收入/（1%2B5%） ×1.5% 　　非住房類增值稅按5%征收率：增值稅 ＝ 月租金收入/（1%2B5%） ×5% 　?。?019年1月1日至2021年12月31日，私房出租增值稅起征點(diǎn)為100000元（含本數(shù)），不含稅收入大于100000元的才計(jì)征增值稅 。） 　　（二）城建稅 ＝增值稅×（1％或5％或7％） 　?。ㄔ谑袇^(qū)的，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。2019年1月1日起減半征收。） 　　（三）教育費(fèi)附加 ＝增值稅×3%?。?019年1月1日起減半征收。） 　?。ㄋ模┑胤浇逃郊?＝增值稅×2%?。?019年1月1日起減半征收。） 　　（五）房產(chǎn)稅： 　　住房類按4%：房產(chǎn)稅＝不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實(shí)際繳納的增值稅）×4% ?。?019年1月1日起減半征收。） 　　非住房類按12%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實(shí)際繳納的增值稅）×12%　（2019年1月1日起減半征收。） 　?。┩恋厥褂枚?＝ 每平方米土地年稅額÷12×占地面積（土地使用稅根據(jù)所處地段年稅額每平方米4至25元，土地使用稅單位稅額表（點(diǎn)擊查看）； 　　住房類：免征土地使用稅； 　　非住房類：按實(shí)征收土地使用稅。（2019年1月1日起減半征收。） 　　（七）印花稅 ＝ 租賃合同總金額×0.001 　　住房類：對(duì)個(gè)人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅； 　　非住房類：按實(shí)征收?！。?019年1月1日起減半征收。） 　　以上2-7項(xiàng)相加，即“城建稅%2B教育附加%2B地方教育附加%2B房產(chǎn)稅%2B土地使用稅%2B印花稅”，假設(shè)稱之為相關(guān)稅費(fèi)（以下計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)需用到）。 　　（八）個(gè)人所得稅 　　當(dāng)私房出租個(gè)人所得稅采用核定征收方式時(shí)： 　　納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。(　《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于自然人出租房產(chǎn)個(gè)人所得稅征收管理的公告》(廈門市地方稅務(wù)局公告2018年第1號(hào))、《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2018年第2號(hào))） 　　應(yīng)納稅額的計(jì)算公式如下： 　　應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率 　　自然人出租住房，暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；自然人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。 　　說明： 　?。?）當(dāng)按核定征收申報(bào)轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時(shí)，不允許扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金。 　?。?）如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入%2B各項(xiàng)稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。 　?。?）公式中的個(gè)人所得稅稅率根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅，對(duì)個(gè)人出租其他房屋按照20%稅率征收個(gè)人所得稅。 　　當(dāng)私房出租個(gè)人所得稅采用據(jù)實(shí)征收方式時(shí)： 　　1、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)）小于等于4000元的（修繕費(fèi)必須<=800元）： 　　應(yīng)納個(gè)人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)-800元】×稅率×人次； 　　2、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)）大于4000元的（修繕費(fèi)必須<=800元）： 　　應(yīng)納個(gè)人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)】×（1-20%）×稅率。 　　說明： 　?。?）修繕費(fèi)每月最高可扣除800元，不足800的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過800的余下部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣。 　?。?）當(dāng)按據(jù)實(shí)征收方式申報(bào)轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時(shí)，允許增加扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金（憑發(fā)票扣除，允許扣除的租金費(fèi)用為增值稅含稅額）。 　　（3）“城建稅%2B教育附加%2B地方教育附加%2B房產(chǎn)稅%2B土地使用稅%2B印花稅”，統(tǒng)稱相關(guān)稅費(fèi)。 　?。?）如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入%2B各項(xiàng)稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。 　?。?）公式中的個(gè)人所得稅稅率根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅，對(duì)個(gè)人出租其他房屋按照20%稅率征收個(gè)人所得稅。 　?。?）房產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次，納稅人同一個(gè)月多次取得房產(chǎn)租賃所得應(yīng)合并計(jì)算納稅。 　　二、核定計(jì)稅租金征收 　　當(dāng)納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實(shí)或明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可采用核定計(jì)稅租金征收的方式，納入定稅管理。 　　采用此方式征收，其中以核定的最低月租金為月租金收入，各稅種的計(jì)算方式與按實(shí)征收一致。 　　由于私房出租計(jì)算較為復(fù)雜，為便于納稅人自助計(jì)算稅收，我們網(wǎng)站有提供私房出租稅收計(jì)算器功能（適用住房類型），歡迎使用。 　　私房出租稅收計(jì)算器http://xiamen.chinatax.gov.cn/xmswcms/sfjs.html