您好，賣方需繳納增值稅（一般納稅人9%，小規(guī)模納稅人5%）、土地增值稅（30%-60%超率累進稅率，按1.96億減去扣除項目計算）、企業(yè)所得稅（25%，按1.96億減去房產凈值和相關稅費后的利潤計算）和印花稅（0.05%）； 買方需繳納契稅（3%-5%）和印花稅（0.05%），所有稅費計算都基于1.96億的交易價格，但要注意土地增值稅和企業(yè)所得稅需要準確計算扣除項目金額。

商鋪值，是指建造這棟商場的價格嗎？那只是過戶其中1至4層而已，還有幾層是自己的，那建造時的價格是不是也要分攤？因為起這棟商場的建造款項是整體的

?您好，過戶商場1-4層時，需按建筑面積比例分攤建造成本和土地成本作為計稅基礎，賣方要交土地增值稅（增值額30%-60%）、增值稅（一般納稅人9%可抵扣進項，小規(guī)模5%）、企業(yè)所得稅（利潤25%），買方要交契稅（3%）、印花稅（0.05%），建議提前做評估報告確定分攤比例，并與稅務機關溝通確認分攤方法是否被認可，最終是以稅務說了算的。

土增稅也是要交的是嗎，我以為不過戶地塊，是不需要交土增稅的，那公司是2016年前取得的土地和在2016前就起了這幢樓商樓，應該是可以抵扣建造房的成本吧？

我公司是按簡易計稅的

?您好，簡單說，就是你們公司把商場兩層樓賣給別人，但地還是你們的，這屬于不動產銷售，需要交契稅(買方付，按成交價3%)、增值稅(賣方付，差額5.6%)、土地增值稅(賣方付，四級超額累進稅率)、印花稅(雙方各付，合同金額0.05%)、企業(yè)所得稅(賣方付，利潤25%)，具體金額要看房屋原值、評估價和持有年限這些因素。

增值稅是根據(jù)雙方合同的價格，然后取房屋的建造成本和土地成本，之間的差額來算增值部分是嗎？

?您好，增值稅不是按房子成本和土地成本的差額算的，而是按你們賣1.96億這個總價乘以9%的稅率算銷項稅，再減去你們當初建樓時拿到的進項稅發(fā)票上的稅額，剩下的才是要交的增值稅；簡單說就是賣房子的錢乘以9%減去你之前建樓時已經交過的稅，多退少補。

這樣啊，那怎么算得出啊，我們當初建樓的時候付的工程款是整體的，有些也沒有得所有發(fā)票，那如果是這樣，如何是計算啊？

?您好，增值稅按1.96億的9%算銷項稅是1764萬，能抵扣的進項稅只有有發(fā)票的部分，沒發(fā)票的工程款成本不能抵扣，這部分會增加你們的稅負，所以趕緊找找缺失的發(fā)票，同時把成本分攤記錄清楚，這樣計算才準確。

缺失的發(fā)票是很難回來了的，我們欠款很難付了，只能按現(xiàn)有的進項來抵了，那么土增稅呢，老師，你前面說按累進額30-60%，就是按1.96億過戶金額的銷項-已抵扣的進項的結果來算嗎？

?您好，土地增值稅不是按增值稅那樣用銷項減進項，而是用賣房子的1.96億減去房子原來的成本和相關費用，剩下的增值額越大，稅率越高，從30%到60%不等，現(xiàn)在問題是你們缺少發(fā)票，導致房子原來的成本證明不全，稅務局不讓你們全部扣除，這樣增值額就變大了，稅率就上去了，交的稅就更多了。

是啊，麻煩了，那老師，我查了一下帳，之前工程款來的發(fā)票收的全部都是普票的，沒有進項的，那是不是證明一點進項都沒有，交的營業(yè)稅，和預繳的增值稅算嗎

?您好，因為沒有專票，增值稅只能按1.96億的9%交1764萬，沒有進項抵扣；土地增值稅則因成本無法全額扣除導致增值額變大，稅率從30%到60%，稅負會很重

為什么按9，我們是2016年前自建的，按簡易計稅，不是按5算嗎

?您好，您說得對的，這個交易需要交的主要稅種是增值稅（1.96億×5%=980萬，因為自建樓且無專票只能用簡易計稅法）、附加稅（約117萬，為增值稅的12%）、土地增值稅（按增值額30%-60%累進稅率，但因普通發(fā)票不全導致成本扣除少稅負會更高）、印花稅（雙方各付合同金額的0.05%）、企業(yè)所得稅（利潤×25%），其中土地增值稅是最大稅負點，因為發(fā)票不全會讓增值額變大，稅率提高

增值稅是沒有票可抵，但是土增稅的土地成本是有的，當初購買這塊商場樓的地塊，是否可以按照比例去分攤給它？來抵扣