你好！ 這個說起來有點(diǎn)多，建議你聽一下房地產(chǎn)相關(guān)課程。 一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成 　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為三部分： 　　1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項(xiàng)目前，必須將預(yù)計的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。 　　2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%. 　　3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。 　　二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略 　　1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會計機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際，確定分別采用集中和非集中工作方式。 　　2.確定成本核算對象。 　　對于建設(shè)一個現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對象的設(shè)置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個成本核算對象；同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類，對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。 　　3.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。 　　正確劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開列太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并；對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。 　　4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。 　　對于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對象簡單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內(nèi)容就相對較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個成本對象和對應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對象的實(shí)際占地面積計算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時無需按細(xì)目分?jǐn)?，若成本管理需要可以再按?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場管理性費(fèi)用則按各成本對象的建筑面積計算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計算比例分?jǐn)偅粚τ陬A(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時取得發(fā)票；對于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。 　　5.重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。 　　已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：（1）為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。（2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后三個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過審價后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費(fèi)用核對各項(xiàng)合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計算各獨(dú)立核算對象的單位成本進(jìn)行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個獨(dú)立銷售單元（獨(dú)立核算對象）進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

你好！這個成本你按總成本/使用面積來

您好！關(guān)于不同類型房地產(chǎn)開發(fā)成本分?jǐn)傆嬎銌栴} 對房地產(chǎn)企業(yè)同一開發(fā)項(xiàng)目中既包含住宅，又包含其他類型房地產(chǎn)的，其房地產(chǎn)開發(fā)成本可采取層高系數(shù)計算分配辦法，具體計算口徑和步驟如下： （一）計算層高系數(shù) 在納稅人同一項(xiàng)目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1，其他類型房地產(chǎn)層高與住宅層高之比，計算出各自層高系數(shù)。 某類型房地產(chǎn)層高系數(shù)＝該類型房地產(chǎn)層高÷住宅層高。 （二）計算總層高系數(shù)面積 1.總層高系數(shù)面積=∑(某類型房地產(chǎn)層高系數(shù)×某類型房地產(chǎn)可售建筑面積)。 2.某類型房地產(chǎn)已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型房地產(chǎn)層高系數(shù)×某類型房地產(chǎn)已售建筑面積。 （三）計算不同類型房地產(chǎn)已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本 某類型房地產(chǎn)已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=（房地產(chǎn)開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積）×某類型房地產(chǎn)已售部分的層高系數(shù)面積關(guān)于不同類型房地產(chǎn)開發(fā)成本分?jǐn)傆嬎銌栴} 對房地產(chǎn)企業(yè)同一開發(fā)項(xiàng)目中既包含住宅，又包含其他類型房地產(chǎn)的，其房地產(chǎn)開發(fā)成本可采取層高系數(shù)計算分配辦法，具體計算口徑和步驟如下： （一）計算層高系數(shù) 在納稅人同一項(xiàng)目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1，其他類型房地產(chǎn)層高與住宅層高之比，計算出各自層高系數(shù)。 某類型房地產(chǎn)層高系數(shù)＝該類型房地產(chǎn)層高÷住宅層高。 （二）計算總層高系數(shù)面積 1.總層高系數(shù)面積=∑(某類型房地產(chǎn)層高系數(shù)×某類型房地產(chǎn)可售建筑面積)。 2.某類型房地產(chǎn)已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型房地產(chǎn)層高系數(shù)×某類型房地產(chǎn)已售建筑面積。 （三）計算不同類型房地產(chǎn)已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本 某類型房地產(chǎn)已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=（房地產(chǎn)開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積）×某類型房地產(chǎn)已售部分的層高系數(shù)面積關(guān)于不同類型房地產(chǎn)開發(fā)成本分?jǐn)傆嬎銌栴} 對房地產(chǎn)企業(yè)同一開發(fā)項(xiàng)目中既包含住宅，又包含其他類型房地產(chǎn)的，其房地產(chǎn)開發(fā)成本可采取層高系數(shù)計算分配辦法，具體計算口徑和步驟如下： （一）計算層高系數(shù) 在納稅人同一項(xiàng)目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1，其他類型房地產(chǎn)層高與住宅層高之比，計算出各自層高系數(shù)。 某類型房地產(chǎn)層高系數(shù)＝該類型房地產(chǎn)層高÷住宅層高。 （二）計算總層高系數(shù)面積 1.總層高系數(shù)面積=∑(某類型房地產(chǎn)層高系數(shù)×某類型房地產(chǎn)可售建筑面積)。 2.某類型房地產(chǎn)已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型房地產(chǎn)層高系數(shù)×某類型房地產(chǎn)已售建筑面積。 （三）計算不同類型房地產(chǎn)已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本 某類型房地產(chǎn)已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=（房地產(chǎn)開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積）×某類型房地產(chǎn)已售部分的層高系數(shù)面積

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于自己新建的房子是不用繳納房產(chǎn)稅的，只是你把有些房子出租的話，按照租金繳納房產(chǎn)稅。如果說有些房產(chǎn)你不準(zhǔn)備出租自用的話，按照那個房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

你好，成本化會增加房產(chǎn)的價值，進(jìn)而增加房產(chǎn)稅的金額。