同學，你好。就是已經銷售的面積除以可以銷售的面

房地產土地增值稅的清算計算主要依據(jù)以下公式： **增值額 = 轉讓房地產收入總額 - 扣除項目金額**。 具體步驟如下： 1. **確定轉讓房地產的收入總額**：這通常指的是通過轉讓房地產所獲得的全部收入。 2. **確定扣除項目金額**：扣除項目包括取得土地使用權支付的金額（例如土地出讓金、補繳地價款、契稅等）。 3. **計算增值額**：通過從收入總額中減去扣除項目金額得到增值額。 4. **應用適用稅率計算稅額**：根據(jù)增值額與扣除項目金額的比例，選擇相應的適用稅率，并從中減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)，得出應繳納的土地增值稅額。 此外，對于分期開發(fā)的項目，需要以分期項目為單位進行清算。如果一個開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，應分別計算增值額。 需要注意的是，土地增值稅的具體計算可能因地區(qū)及當?shù)囟惙ㄒ?guī)定而有所不同，建議咨詢專業(yè)的稅務顧問或當?shù)氐亩悇諜C關以獲得準確的稅務指導。

你好，在銷售按銷售面積×清算時單位扣除單價計算整個扣除金額

房地產企業(yè)土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行的（一般的預征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的）： 1、先計算可以扣除項目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等）2、計算收入3、收入－扣除項目金額=增值額4、增值額/扣除項目金額=增值率5、按稅率計算稅額基本步驟如下： 計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 計算增值額的扣除項目： （1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。 但上述加計扣除項目，并不是所有的房地產轉讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質的企業(yè)；二是必須實際從事了房地產開發(fā)業(yè)務，對只從事房地產二手轉讓的企業(yè)，不得減除加計扣除項目。 根據(jù)國家稅務總局《關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）規(guī)定，在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理： 第一，對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計扣除項目。 第二，對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。 第三，對取得土地使用權后進行房地產開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是，在計算開發(fā)建造房屋轉讓銷售的加計扣除項目時，不僅允許對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款也允許加計扣除。 第四，轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉讓時繳納的有關稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉讓舊房的情況也不允許加計扣除。

同學，你好 1、增值稅在前，土地增值稅在企業(yè)所得稅之前。 2、收入確認影響清算土地增值稅，因為是對增值額征收，所以有了收入才能確認增值額