清算確認的單位建筑面積成本費用怎么計算? 是用取得土地使用權支付的金額+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金及附加（是否需要列入基數(shù)）+20%加計扣除（是否需要列入基數(shù)）之和?清算時確認的已售建筑面積還是總可售建筑面積?
您好，清算確認的單位建筑面積成本費用，是用取得土地使用權支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金及附加（需列入基數(shù)）與 20% 加計扣除（需列入基數(shù)）的總和，除以清算時確認的總可售建筑面積來計算，具體公式為：單位建筑面積成本費用 =（取得土地使用權支付的金額 %2B 開發(fā)成本 %2B 開發(fā)費用 %2B 稅金及附加 %2B 20% 加計扣除）÷ 總可售建筑面積，計算時需先將前五項成本費用相加得出總和，再用該總和除以總可售建筑面積，最終結果即為清算確認的單位建筑面積成本費用。
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位于市區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)公司于2016年8至2017年10月開發(fā)某住宅項目，發(fā)生相關業(yè)務下。2016年8月通過競拍方式獲得一宗國有土地使用權，合同記載總價款1200萬元，取得了相應的財政票據(jù)。當期對80％土地進行了開發(fā)。開發(fā)期間支付土地征用費及拆遷補償費90萬元，公共配套設施費50萬元，支付建筑企業(yè)合同規(guī)定工程價款850萬元，已開具相關的發(fā)票。發(fā)生管理費用300萬元，銷售費用200萬元，利息費用500萬元，包括超過貸款期限的利息100萬元及加收的罰款50萬元，利息支出不能按轉讓房地產(chǎn)項目分攤且不能夠提供貸款機構證明。2017年10月開始銷售可售建筑面積共計30000平方米，截至2017年10月底共銷售可售建筑面積的90％，取得含稅收入4500萬元，剩余10％建筑面積當年對外出租，公司按照規(guī)定辦理了土地增值稅清算手續(xù)。已知2017年10月發(fā)生可抵扣進項為265.32萬元，當?shù)仄醵悶?％ 1.2007年10月清算準予扣除的土地使用權費用 2.清算時準予扣除的開發(fā)成本 3.清算時準予扣除的開發(fā)費用 4.清算時準予扣除的扣除項目合計 5.10月銷售房產(chǎn)應納的增值稅 6.2017年10月應納土地增值
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2017年3月某末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下。2014年9月以18000萬元協(xié)議購買用于該房地產(chǎn)項目的一宗土地并繳納了契稅。2015年3月開始動工建設，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元，按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為2000萬元。2016年12月開房地產(chǎn)項目竣工驗收，已開具發(fā)票的開發(fā)成本為5400萬元。2017年1月該項目銷售可售建筑面積的90％，共計取得含稅收入5400萬元，可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業(yè)職工。該企業(yè)已按照2%的預征率預繳土地增值稅1080萬元。當?shù)厥褂玫钠醵惗惵蕿?%，企業(yè)選擇簡易計稅方法繳納增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%。 1.計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付的金額 2.計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城建稅，教育費附加費及地方教育附加 3.計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù) 4.計算該企業(yè)清算土地增值稅時應補繳的土地增值稅
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(一)位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2010年1月-2013年2月開發(fā)某住宅項目,發(fā)生相關業(yè)務如下:(1)2010年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權,合同記載的總價款為600萬元,繳納契稅30萬元。(2)支付開發(fā)間接費用50萬元、支付建筑企業(yè)工程款800萬元；(3)發(fā)生管理費用200萬元、銷售費用300萬元、利息費用400萬元(不能提供金融機構貸款證明)。(4)2012年11月開始銷售,可售建筑面積共計30000平方米，截止2012年12月底共銷售可售建筑面積的80%,取得收入4200萬元;剩余的建筑面積當年尚未銷售，企業(yè)按照規(guī)定辦理了土地增值稅清算手續(xù)。（5）2013年2月房地產(chǎn)開發(fā)公司將剩余的20%房屋打包銷售，取得收入1050萬元。（6）其他相關資料：當?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。進行土地增值稅清算時，可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為多少
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(一)位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2010年1月-2013年2月開發(fā)某住宅項目,發(fā)生相關業(yè)務如下:(1)2010年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權,合同記載的總價款為600萬元,繳納契稅30萬元。(2)支付開發(fā)間接費用50萬元、支付建筑企業(yè)工程款800萬元；(3)發(fā)生管理費用200萬元、銷售費用300萬元、利息費用400萬元(不能提供金融機構貸款證明)。(4)2012年11月開始銷售,可售建筑面積共計30000平方米，截止2012年12月底共銷售可售建筑面積的80%,取得收入4200萬元;剩余的建筑面積當年尚未銷售，企業(yè)按照規(guī)定辦理了土地增值稅清算手續(xù)。（5）2013年2月房地產(chǎn)開發(fā)公司將剩余的20%房屋打包銷售，取得收入1050萬元。（6）其他相關資料：當?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。進行土地增值稅清算，允許扣除的項目金額合計為多少，可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為多少
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土增清算以后尾盤銷售，列如:可售面積16萬方，總建筑面積17萬方，總建筑成本67151萬元(土地支付的金額10818萬元，房地產(chǎn)成本38922萬元 房地產(chǎn)開發(fā)費用6643萬元,轉讓相關稅金819萬元，其他扣除項目9948萬元)，收入3800萬元，，清算后單位面積成本=67151/17=3950元/平方米，于3月銷售43.3平方米，則應結轉成本171035元，想請問一下怎么沖減開發(fā)成本
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那這個算出來也沒有意義啊，清算后續(xù)再轉讓也沒啥用啊？
這個清算時確認的扣除項目金額之和，應該是清算確認已銷售的那部分房地產(chǎn)的分攤的扣除項目啊，未銷售部分應分攤的扣除項目還在外面，按理說分母應該是已銷售的建筑面積，怎么能是總可售建筑面積呢？
?您好，清算確認的單位建筑面積成本費用很有用，后續(xù)再轉讓沒清算過的房產(chǎn)時，直接用這個單位成本乘再轉讓的面積，就能算出這部分房產(chǎn)可扣除的成本，再結合轉讓收入，就能算該交多少土地增值稅，不用再重新算一遍扣除項，既方便又能保證繳稅標準一致
這個清算時確認的扣除項目金額之和，應該是清算確認已銷售的那部分房地產(chǎn)的分攤的扣除項目啊，未銷售部分應分攤的扣除項目還在外面，按理說分母應該是已銷售的建筑面積，怎么能是總可售建筑面積呢？
還有清算單位建筑面積成本不能直接乘以再轉讓房子的建筑面積啊，要先剔除稅金吧，那當初為啥在計算基數(shù)時不直接把稅金部分剔除掉算出單位建筑面積成本呢？
?您好，清算時確認的扣除項目金額之和，是按清算項目全部可售建筑面積計算的總扣除額（含取得土地使用權支付的金額、開發(fā)成本、符合規(guī)定的開發(fā)費用、加計20%扣除，但不含稅金及附加，因為稅金及附加是按實際銷售情況單獨核算的），所以分母要用總可售建筑面積，先算出整個項目的單位建筑面積成本；后續(xù)再轉讓未售房產(chǎn)時，用這個總單位成本乘以再轉讓面積，得到再轉讓部分對應的扣除項目（這部分不含之前沒發(fā)生的稅金及附加，等再轉讓時再按實際情況單獨計算扣除稅金及附加），不是說當初算總單位成本時要剔除稅金，而是稅金及附加本就不包含在總扣除額基數(shù)里，是隨銷售環(huán)節(jié)單獨處理的，這樣算既能保證清算時整個項目成本分攤準確，也能讓后續(xù)再轉讓時有明確的成本基數(shù)可用。
清算后再轉讓房地產(chǎn)，扣除項目金額需要剔除清算時的轉讓稅金，再加上本次轉讓發(fā)生的稅金 。 根據(jù)相關規(guī)定，清算后再轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額按清算時確認的單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認，而清算時的單位建筑面積成本費用計算中，扣除項目總金額是不包括清算時與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金的，同時本次轉讓發(fā)生的有關稅金可以在計算土地增值稅時予以扣除 。 這樣理解對嗎？
您好，您的理解對的哦
這么說，清算時確認的單位建筑面積成本=用取得土地使用權支付的金額+開發(fā)成本+開發(fā)費用+20%加計扣除之和?清算時確認的總可售建筑面積? 再轉讓時扣除項目金額就是用這個單位成本?再轉讓的建筑面積+本次轉讓發(fā)生的稅費，不需要再考慮加計扣除了
?您好，是的，理解完全正確。 1. 清算時確認的單位建筑面積成本，計算公式就是：（取得土地使用權支付的金額 %2B 開發(fā)成本 %2B 開發(fā)費用 %2B 20%加計扣除）之和 / 清算時確認的總可售建筑面積（不含清算環(huán)節(jié)的轉讓稅金）。 2. 后續(xù)再轉讓時，扣除項目金額不用額外考慮加計扣除，直接按 清算時的單位建筑面積成本 * 本次再轉讓建筑面積 %2B 本次轉讓發(fā)生的稅費 計算即可。
分母是可售建筑面積不是已售建筑面積嗎？
?您好，分母是清算時確認的總可售建筑面積，不是已售建筑面積。 因為清算時的單位建筑面積成本，是按整個清算項目的“總扣除額”（土地、成本、費用、加計扣除之和）平攤到項目全部可售房源上的，目的是給整個項目的每平方米房源確定一個統(tǒng)一的基礎扣除成本，方便后續(xù)未售房源再轉讓時，直接按面積核算對應扣除額，不用每次再重新分攤總扣除額，保證整個項目成本分攤的一致性。