開征房地產(chǎn)稅是否扣除掉土地價格

長期以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)稅收一直落在流轉(zhuǎn)稅上,房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和印花稅;交易環(huán)節(jié),賣方銷售需繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅.換句話說,一旦擁有了商品房,也就基本上完了一切稅收,除非繼續(xù)交易.廣而言之,我國現(xiàn)行的稅收制度重點基本上也落在流轉(zhuǎn)稅上.換個角度看,也就是國人稅賦負擔(dān)大致上是均等的,但實際上這是不公平的,沒有做到有錢的多繳稅,沒錢的少繳稅甚至不繳稅.尤其當(dāng)前在基尼指數(shù)居高不下的情況下,更要盡快開征財產(chǎn)保有稅.開征房地產(chǎn)稅,無疑是一項可靠的財政收入,它甚至可以不必在意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否過熱或過冷,因為它是財產(chǎn)保有稅.

現(xiàn)在開征房地產(chǎn)稅,實際上是增加財產(chǎn)保有稅,而減少流轉(zhuǎn)交易稅.減輕流轉(zhuǎn)交易稅,也就減輕了普通購房者剛需購房的負擔(dān),而增加商品房保有稅,就是加重了商品房投資投機者的投資成本.當(dāng)投資品有了保有稅,其投資成本高了,獲利空間就相對壓縮了.所以,這或許會影響樓價.因為,雖然限購令已執(zhí)行了5年,然而就**穗深四大最熱門的樓市來看,大約還有三分之一以上的商品房其實是主要被當(dāng)作投資品的.

目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收十分復(fù)雜,稅種繁多.在營業(yè)稅和土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、契稅和印花稅之間,都存在著一定的重復(fù)征收現(xiàn)象.我國當(dāng)前財稅改革的一大任務(wù),就是利用新稅種設(shè)計的時機將復(fù)雜稅費歸并統(tǒng)一.開征房地產(chǎn)稅,最終效果是消除重復(fù)征稅現(xiàn)象,并讓各種規(guī)范性的稅收體現(xiàn)在明處,盡最大可能減少暗處的、征稅機關(guān)自由裁量性高的收費,實現(xiàn)稅制優(yōu)化,從而讓企業(yè)與購房者所承擔(dān)的稅負明晰化.

但是,假如從財政稅收收入或稅收調(diào)控市場的角度去看房地產(chǎn)稅,其影響不見得有多大.

如果房地產(chǎn)稅稅率定為1%的較高稅率,可能影響房地產(chǎn)價格,降幅為房地產(chǎn)稅率和資金貼現(xiàn)率的比值,現(xiàn)有房價或?qū)⒂?%÷5%=20%的跌幅.考慮到通脹因素,中低收入稅率的折扣,以及房地產(chǎn)稅收用于城市基礎(chǔ)建設(shè)帶來的房地產(chǎn)的升值,房地產(chǎn)實際價格跌幅或在15%左右.開征房地產(chǎn)稅,將取消流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的二套房20%的房產(chǎn)個人所得稅.以一套100萬房產(chǎn)計算,征收1%房地產(chǎn)稅后,房價可能貶值為85萬左右.而100萬房產(chǎn)在二手房市場,如果滿五年,升值大概在一倍左右,需要繳納(100-50)×20%=10萬個人所得稅,房產(chǎn)實際價值也在90萬左右.

因此,開征房地產(chǎn)稅對房價的下跌影響實在是有限的;當(dāng)然,其對稅收收入總額增加也極有限,但房地產(chǎn)稅是旱澇保收的,房地產(chǎn)交易所得稅在市場不景氣時則會有所減少.只是有個問題不能不厘清.新的房地產(chǎn)稅一大優(yōu)點是避免了重復(fù)收稅,可千萬別在小的方面避免了重復(fù)收稅,卻在大的方面反而出現(xiàn)了新的重復(fù)收稅.

開征房地產(chǎn)稅計算方法和順序

1、首先需要明確的是按每塊土地來計算并入房產(chǎn)原值征稅,如果企業(yè)只有一塊土地最為簡單,如有多塊地需分別計算.

2、因為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)最終要歸集到具體的房產(chǎn)上,而房產(chǎn)又存在應(yīng)稅房產(chǎn)、免稅房產(chǎn)、從價征收房產(chǎn)、從租征收房產(chǎn)的區(qū)別,所以計算順序應(yīng)該是(1)、按宗確認房產(chǎn)原值和面積,有證房產(chǎn)按證號分別計算,無證房產(chǎn)也應(yīng)按宗計算;(2)、判斷房屋坐落地塊價值是否需要并入房產(chǎn)原值,如需并入則計算確認房產(chǎn)坐落地塊的價值;(3)計算出該宗房產(chǎn)所坐落地塊的容積率,將該宗地塊上所有房產(chǎn)建筑面積(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))除以土地面積得出;(4)對照不同容積率的不同計算方法將房產(chǎn)坐落地塊的土地價值并入地塊上所有房屋價值中(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn)),對免稅房產(chǎn)雖并入但不征稅;(5)將每宗應(yīng)稅房產(chǎn)按面積分攤為從價和從租兩部分(從租部分可能為零).對從租房產(chǎn),雖將地價并入但并不據(jù)此征稅,而據(jù)租金收入征稅,對從價部分房產(chǎn)則將地價一并征稅.至此完成土地價款并入房產(chǎn)征稅的計算確認.

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