您好，代賬的商業(yè)管理公司作為二房東轉(zhuǎn)租房子，只要辦了稅務(wù)登記、有開票資格，就能自己在公司電子稅務(wù)局里給租客開租賃發(fā)票，不用非得等一房東先開發(fā)票再去大廳代開。要是這家公司是小規(guī)模納稅人，開租賃發(fā)票按5%征收率算稅，能自己開普通發(fā)票，租客要專用發(fā)票就去稅務(wù)局申請代開；要是一般納稅人，通常按9%稅率開票，要是租的是2016年4月30日前的房子，也能選5%征收率開票，而且一般納稅人能自己開普通發(fā)票和專用發(fā)票。只有當(dāng)這家公司沒辦稅務(wù)登記或者沒開票條件時(shí)，才需要去稅務(wù)局申請代開。另外，一房東得給這家商業(yè)管理公司開房租發(fā)票，這家公司拿這個(gè)發(fā)票能在算企業(yè)所得稅時(shí)扣成本，要是是一般納稅人還能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，但一房東開不開票，不影響這家商業(yè)管理公司給租客開票。

老師，您好，您說的話，我明白了，就是說，到稅務(wù)局代開，必須是要開專票的情況下，一房東才需要去稅務(wù)局，或者自己操作APP電子稅務(wù)局，是這樣理解嗎？

?您好，不是的。一房東是否需要去稅務(wù)局或通過APP電子稅務(wù)局操作，并不完全取決于是否要開專票。 一房東作為出租方，本身就有義務(wù)按照規(guī)定向二房東開具發(fā)票，無論是增值稅普通發(fā)票還是增值稅專用發(fā)票。如果一房東是企業(yè)或個(gè)體工商戶，且已辦理稅務(wù)登記，具備自行開票資格，那么可以自行開具發(fā)票給二房東，而不需要去稅務(wù)局代開。 如果一房東是自然人，或者雖然是企業(yè)或個(gè)體工商戶但不具備自行開票條件，那么無論是開具普通發(fā)票還是專用發(fā)票，都可能需要去稅務(wù)局或通過電子稅務(wù)局等線上渠道申請代開。比如一房東是自然人，出租不動(dòng)產(chǎn)給二房東，當(dāng)二房東需要發(fā)票時(shí)，一房東就需要去稅務(wù)局或在電子稅務(wù)局代開增值稅發(fā)票，這個(gè)過程與二房東是否需要專票沒有必然聯(lián)系，只是如果二房東是一般納稅人且需要進(jìn)項(xiàng)抵扣，就需要一房東代開增值稅專用發(fā)票。

好的，我明白了，一房東開票，是義務(wù)，這個(gè)我理解了。那么我現(xiàn)在，在代賬的商業(yè)管理公司的電子稅務(wù)局里面操作開票，是通過，藍(lán)字發(fā)票開具業(yè)務(wù)來辦理開普票嗎？是這個(gè)功能嗎？有沒有什么其他的設(shè)置或者講究，我第一接觸這種出租房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，說的話很不專業(yè)，請不要見怪。

?您好，代賬的商業(yè)管理公司電子稅務(wù)局里開租賃普票，通常就是通過 “藍(lán)字發(fā)票開具業(yè)務(wù)” 這個(gè)功能辦理；操作時(shí)要重點(diǎn)注意三點(diǎn)：一是發(fā)票信息必須準(zhǔn)確，承租方全稱要和合同一致、租賃金額與合同金額相符，同時(shí)填好出租方名稱、納稅人識(shí)別號(hào)等信息；二是稅率要選對，小規(guī)模納稅人出租非住房按 5% 征收率，出租住房按 5% 征收率減按 1.5% 計(jì)稅，一般納稅人出租非住房通常用 9% 稅率，若租的是 2016 年 4 月 30 日前的房產(chǎn)選簡易計(jì)稅則按 5% 征收率；三是要保證發(fā)票內(nèi)容和租賃合同里的租賃期、租金金額等關(guān)鍵信息一致，方便應(yīng)對后續(xù)稅務(wù)檢查。

好的，我在填寫開票信息的時(shí)候，是否需要上傳租賃合同這類的材料？

您好，不用，直接開票就可以了，這些真實(shí)性的資料自己公司保存入賬

感謝老師，我從來沒有接觸這這些業(yè)務(wù)，第一次辦，我給稅務(wù)部門打電話，稅務(wù)部門的工作人員接電話，堅(jiān)持，第一，要一房東開發(fā)票，第二，要我這個(gè)代賬的商業(yè)公司到大廳給租客開發(fā)票。您不跟我講這些，我還真以為，真的不能在電子稅務(wù)局開普票了。您這么一講，我明天再和稅務(wù)局的工作人員講講。我還想問一個(gè)問題，我在藍(lán)字發(fā)票開具的界面里面，沒有看到是住宅，還是非住宅的選項(xiàng)，他們在哪里呢？

?您好，在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的開票信息里，一般沒有專門的“住宅/非住宅”選項(xiàng)。不過，你可以通過**不動(dòng)產(chǎn)地址、產(chǎn)權(quán)證書/不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)**等信息，讓稅務(wù)系統(tǒng)或者業(yè)務(wù)場景能區(qū)分是住宅還是非住宅。另外，稅率和征收率的選擇也能側(cè)面體現(xiàn)，像住房出租可能適用減按1.5%征收率（小規(guī)模納稅人的情況），非住房通常是5%征收率（小規(guī)模納稅人）或9%稅率（一般納稅人），你可以結(jié)合實(shí)際租賃的房產(chǎn)類型，正確選擇稅率或征收率來開票。

老師，這個(gè)代開出租不動(dòng)產(chǎn)，對于代賬的商業(yè)公司，有沒有用呢？